Вопросы аренды жилого помещения в Государстве Израиль регулируются Законом об аренде и ссуде (хок ха-схирут ве-ха-шеила / חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971).
Основные положения закона
Определение аренды (статья 1). Закон определяет схирут (аренду) как право владеть имуществом и пользоваться им, предоставленное возмездно и не на постоянной основе.
Добросовестность (статья 4). Закон предписывает сторонам исполнять обязательства по договору аренды надлежащим образом и добросовестно (бе-том лев / בתום לב). То же правило распространяется и на осуществление прав по договору.
Соответствие арендуемого имущества условиям договора
Как установлено в законе (статья 6), арендодатель обязан передать арендуемое имущество в состоянии, соответствующем договорённостям между сторонами.
Статьёй 11 Закона о продаже (חוק המכר), которая применяется к аренде по аналогии, определено, что несоответствие имеет место, в частности, когда передано:
- Только часть имущества
- Имущество, отличное от согласованного
- Имущество, не отвечающее требованиям качества
- Имущество, не пригодное для обычного использования
- Имущество, не соответствующее по иным параметрам договорённостям сторон
Когда арендатор не вправе ссылаться на несоответствие
Арендатор не вправе полагаться на описанные несоответствия, если (статья 6 гимел):
- Он знал о несоответствии в момент заключения договора аренды
- Он не уведомил арендодателя в разумный срок после обнаружения несоответствия или после того, как должен был его обнаружить (за исключением случаев, когда арендодатель сам знал или должен был знать о несоответствии)
- Он не предоставил арендодателю разумную возможность осмотреть имущество и, если это разумно в данных обстоятельствах, исправить несоответствие
Важно (статья 6 далет): даже если арендатор не выполнил указанные выше обязанности, он всё равно вправе ссылаться на несоответствие в той мере, в какой его бездействие не причинило ущерба арендодателю. Это существенная защита для арендатора.
Аренда жилого помещения: специальные правила
Аренде жилого помещения в законе посвящён отдельный раздел (סימן ו’), который устанавливает дополнительные гарантии для арендатора.
Форма договора (статья 25 бет)
Договор аренды жилого помещения составляется в письменной форме и подписывается арендодателем и арендатором. Подписанный экземпляр передаётся каждой из сторон.
Важная оговорка закона: несоблюдение требования о письменной форме не лишает договор юридической силы.
Обязательные условия договора (статья 25 гимел)
Договор аренды жилого помещения должен включать:
- Адрес арендуемой квартиры
- Данные сторон — имена арендатора и арендодателя, номера удостоверений личности и адреса
- Описание квартиры — мебель, оборудование, части общего имущества, арендуемые вместе с квартирой
- Срок аренды — период, условия продления (опция), права и условия расторжения договора
- Арендная плата — размер, срок и способ оплаты
- Дополнительные платежи, не входящие в арендную плату, и их размер
- Известные недостатки — дефекты квартиры, известные арендодателю на момент заключения договора, а также всё, что может существенно помешать использованию квартиры и известно арендодателю
Пригодность квартиры для проживания (статья 25 вав)
Арендодатель обязан передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания (ראויה למגורים).
Передача квартиры, непригодной для проживания, является нарушением договора.
Квартира признаётся непригодной для проживания, если:
- Отсутствует система канализации (включая систему отвода сточных вод)
- Отсутствует электричество или система освещения
- Нет вентиляционных и световых проёмов, дверей и окон для их закрытия, включая входную дверь с запирающими устройствами
- Отсутствует система обеспечения питьевой водой
- Нет перегородки между санузлом и жилой частью квартиры
- Существует необоснованный риск для безопасности или здоровья арендатора
Ремонт дефектов и повреждений: кто отвечает?
Ответственность арендатора (статья 25 хет, алеф)
Арендатор несёт ответственность за любой дефект (ликуй), возникший вследствие неразумного использования квартиры, и устраняет его за свой счёт.
Ответственность арендодателя (статья 25 хет, бет)
Арендодатель обязан за свой счёт устранить любой существенный дефект, который не стал следствием неразумного использования арендатором:
- В разумный срок, но не позднее 30 дней со дня получения требования арендатора
- Если дефект требует срочного устранения — не позднее 3 дней со дня получения требования
Дефект, требующий срочного устранения — это дефект, который не позволяет разумное проживание в квартире.
Что делать, если арендодатель не устраняет дефект? (статья 9)
Если арендодатель не устранил дефект в установленный срок, арендатор вправе:
- Устранить дефект самостоятельно и потребовать от арендодателя возмещения разумных расходов
- Уменьшить арендную плату на период до устранения дефекта — пропорционально снижению стоимости аренды вследствие дефекта по отношению к договорной цене
Платежи арендатора (статья 25 тет)
Арендатор оплачивает:
- Арендную плату по договору
- Налоги, возлагаемые на пользователя квартиры, включая арнону (муниципальный налог)
- Коммунальные услуги: вода, электричество, газ, отопление
- Текущее обслуживание общего имущества (ваад байит)
- Иные платежи, установленные министром
Арендатор НЕ обязан оплачивать:
- Приобретение или улучшение стационарных систем и оборудования квартиры (кроме улучшений, запрошенных самим арендатором)
- Страхование конструкции здания (битуах мивне / ביטוח מבנה) — это обязанность арендодателя
- Платежи арендодателя перед третьими лицами, включая комиссию маклера (дмей тивух), если маклер действовал от имени арендодателя
Залог (арува / ערובה) (статья 25 юд)
Максимальный размер залога
Если арендодатель требует залог (банковскую гарантию, наличные или иное обеспечение), его совокупный размер не может превышать меньшую из двух сумм:
- Арендная плата за треть срока аренды
- Три месячных арендных платежа
Когда арендодатель вправе использовать залог
Только в следующих случаях:
- Арендатор не оплатил аренду в срок — в размере неоплаченной суммы с процентами и индексацией
- Арендатор не устранил дефект, за который он несёт ответственность — в размере стоимости устранения
- Арендатор не оплатил обязательные платежи — в размере задолженности
- Арендатор не освободил квартиру по истечении срока аренды — в соответствии с условиями договора
Важно: арендодатель обязан заблаговременно уведомить арендатора о намерении использовать залог и предоставить разумную возможность исправить ситуацию (статья 25 юд, далет).
Возврат залога
Арендодатель обязан вернуть залог (или его остаток после правомерного использования), включая накопленные доходы, в течение 60 дней с момента возврата квартиры.
Продление аренды (статья 25 юд-бет)
- Арендодатель обязан уведомить арендатора заблаговременно до окончания срока аренды, намерен ли он продлевать аренду и на каких условиях
- Если у арендодателя есть опция на продление — он обязан уведомить арендатора не позднее чем за 90 дней до окончания срока, и может воспользоваться опцией, только если условия продления были определены в договоре заранее
- Если у арендатора есть опция на продление — он обязан уведомить арендодателя не позднее чем за 60 дней до окончания срока
Расторжение договора без причины (статья 25 юд-гимел)
Условие договора, позволяющее арендодателю расторгнуть договор без причины (не в связи с нарушением), недействительно — за исключением случая, когда аналогичное право предоставлено и арендатору.
Если такое взаимное право предусмотрено:
- Арендодатель обязан уведомить о расторжении не менее чем за 90 дней
- Арендатор обязан уведомить о расторжении не менее чем за 60 дней
Императивные нормы: от чего нельзя отказаться (статья 25 юд-далет)
Закон прямо запрещает включать в договор условия, ухудшающие положение арендатора по сравнению с нормами закона. В частности:
- Нельзя отменять договором требования о пригодности квартиры для проживания (статья 25 вав) — ни при каких обстоятельствах
- Нельзя отменять в ущерб арендатору нормы о соответствии имущества, ответственности за дефекты, платежах, залоге, продлении и расторжении аренды
Это означает, что даже если вы подписали договор с невыгодными условиями — ряд ваших прав защищён законом и не может быть отменён договором.
На какие договоры закон НЕ распространяется (статья 25 тет-вав)
Специальные правила об аренде жилья не применяются к:
- Гостиничным номерам и квартирам для отдыха
- Квартирам в учреждениях опеки (маон)
- Квартирам в домах защищённого проживания (диюр муган)
- Студенческим и рабочим общежитиям
- Квартирам, на которые распространяется Закон о защите жильцов (хок аганат ха-даяр)
- Аренде сроком до 3 месяцев без опции продления
- Аренде сроком свыше 10 лет, если арендодатель не может досрочно расторгнуть договор
- Аренде с ежемесячной платой свыше 20 000 шекелей (сумма индексируется ежегодно)
- Аренде между родственниками — закон допускает отступление от ряда императивных норм
Субаренда: особые правила (статья 25 тет-вав, гимел)
Если арендатор сдаёт квартиру (или её часть) в субаренду, закон устанавливает важные гарантии:
- Право собственника на контроль за изменениями в квартире сохраняется за арендодателем (а не за основным арендатором)
- Обязанность по ремонту существенных дефектов остаётся на арендодателе
- Платежи, не возлагаемые на арендатора по закону, не могут быть возложены и на основного арендатора
Проверьте свои знания
Мы подготовили интерактивный тест из 7 вопросов по закону об аренде жилья. Проверьте, знаете ли вы свои права как арендатор — и не переплачиваете ли за то, что по закону должен оплачивать арендодатель.
Пройти тест: знаете ли вы свои права арендатора? →
Данная статья подготовлена на основании Закона об аренде и ссуде и носит информационный характер. Для получения юридической консультации по конкретной ситуации обратитесь к адвокату.